发布日期：2024-05-12 06:00    点击次数：191

（原标题：不雅点直击｜保税区里的盐田港REIT）

不雅点网 2023年，对于仓储物流行业来说是具有挑战性的一年，但红土改造盐田港REIT的两个基础才调神气公司运营情况精采，计议功绩好于预期。

据2023年扩募招募诠释书，红土盐田港REIT展望其2023全年可供分配9810.85万元，扩募金钱按照207 天/365 天折算后展望的可供分配金额为9161.17万元。而2023年红土盐田港REIT终了可供分配金额为9718.2万元，完成扩募招募诠释书展望的106%。

而现款分拨率方面，盐田港REIT按可参考公允价值净值的年化现款分拨率为4.70%，高于扩募招募诠释书中展望的年化现款分拨率 4.42%（0.28 个百分点）。

天然完成度上并未有中金普洛斯REIT的可供分配金额高（中金普洛斯REIT完成扩募诠释书展望的113.26%），但举座阐明还算是可以。

出租率和租出期限方面，摈弃2023年12月31日，当代物流中心项经营出租率为95.11%，租出期限1-14.83年不等，最长租出期限到期日为2037年6月30日；世纪物流园项经营出租率则为100%，租出期限为4.75年，租出期限到期日为2027年5月31日。

对比2022年当代物流中心的出租率（其时为99%），2023年一经下降了3.89个百分点，而2023年四季度的出租率相同较上一季度有所下降。

在4月9日的功绩会上，科罚层对此回复，主如果因为受中好意思营业方式的影响导致个别客户契约到期后进行业务调理进而使得园区新增了2.6万平方米的空置面积。

在保税区中连接前进

2023年6月，红土改造盐田港REIT进行2023年度第一次扩募。

扩募金钱为世纪物流园神气，神气位于深圳市盐田区盐田港概括保税区北区。而此前首发金钱也即当代物流中心神气，其相同位于保税区内。

科罚层对此暗示，底层金钱所处的盐田概括保税区享受出口加工区、保税区、概括物流园区三种海关稀疏监管区政策功能肖似，可知足客户多元化需求，此外还领有特有的政策工作上风。比较于区域内其他神气，项经营运营方具有多年的客户资源积贮与较强的招商运营能力，神气中入驻了好意思集物流、德迅物流、日新物流、大众捷运物流等货运和第三方企业，并恒久保捏知道友好的互助关连。

而此外，科罚层还暗示神气所处的盐田概括保税区内，概括保税区（二期）告成通过验收并已具备封关运作的基本条目，将来这片区会迎来一定新增仓储才调供应，仓储类型也将愈增多元化，将增强盐田港手脚华南地区关节口岸的计策地位，培植影响力。

事实上，凭证缔造表率，仓储物流基础才调可分为高标仓和庸碌仓；凭证仓储货色性质，仓储物流才调包括保税仓库和非保税仓库，而红土盐田港REIT的底层金钱为高标仓和保税仓。

不雅点新媒体了解到，保税仓主要用于存储在保税区内未托福关税的货色，企业在货色入口时暂时罢黜关税和税收的支付，减少资金压力，并为企业提供活泼的仓储和物流安排。而非保税仓则是指老例仓库，用于存储和分发货色，其中的货色在入口时需要立即交纳关税和其他税费。

因其业务场景需要，保税仓也一般用于跨境电商、转口营业、保税加工等业务，而非保税仓则主如果用于国内的销售和分销。

从政策层面来看，保税仓享受着非保税仓不具有的政策上风。从业态漫衍和区位来看，盐田港REIT的底层金钱均位于跨境电商发展赶快的华南区域

如深圳市盐田区东谈主民政府于2023年12月出台《盐田区构建当代产业体系促进经济高质料发展扶捏目的》为代表的全方向、概括性产业扶捏政策体系，并协同2023年4月出台的首个跨境电商产业扶捏政策《盐田区对于加速推动跨境电子商务产业高质料发展扶捏目的》，对盐田区内保税高端产业、保税展示交往等企业均有不同进度的奖励扶捏，促进此类企业在盐田区内的进驻及发展。

此外皮2023年12月，海关总署还发布了《对于优化概括保税区仓储货色按状态分类监管的公告》，援救概括保税区内企业开展仓储货色按状态分类监管的区内直改行务。

功绩会上，科罚层也暗示这些政策的出台不仅有助于跨境电商的发展，同期对于盐田港REIT的基础才调神气相同是很好的政策援救。

分成、租约与房钱调理

REITs的分成所以现款分拨的方式使投资者按期获取得报，这不仅可以招引更多的投资者参加REITs市集，同期还意味着REITs有精采的运营现象。

此外，凭证REIT的秩序要求，每年至少将赚取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低于归并后基金年度可供分配金额的90%。

功绩会上科罚层暗示，盐田港REIT在2023年终明晰两次基金分成，系数披发金额为1.31亿元。而据不雅点新媒体统计，截止至4月9日，其累计共分成4次，总分配金额为2.28亿元。

但同于2023年6月有扩募动作的中金普洛斯REIT，其自上市以来已进行了7次分成，累计分配金额达到约7.67亿元，分成比例约占上市以来可供分配金额的100%。

出租率方面，盐田港REIT的两个底层金钱神气互异较大，其中当代物流中心神气出租率为95.11%，世纪物流园神气为100%，这主如果因为世纪物流园神气遴荐的是整租的方式，且租出年限较长。

不雅点新媒体了解到，世纪物流园租露面积占比最大的为深圳市通捷利物流有限公司，租露面积5.24万平方米，占仓储及配套部分总可租露面积的100%，租出期限为2022年9月1日至2027年5月31日。

而当代物流中心租露面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，租露面积11.63万平方米，仅占仓储及配套部分总可租露面积的 44%，租出期限为2021年10月至2026年10月31日。

房钱过火调理方面，据科罚层露出，到2023年10月底是当代物流中心与深圳港集团所签署契约的闲居奉行完第3个租出年度，其仓库的房钱价钱是39.78元/平方米/天，而据租出契约，在第4个租出年度起至第6个租出年度，房钱价钱将会凭证市集的第三方评估机构笃定该年可比物业市集的平均房钱水平来笃定该年的租出价钱。

科罚层还露出，第四个租出年度于2023年11月1日运行，凭证仲量联行出具的《深圳区域物流地产市集及盐田物流地产子市集调研讲述-2023年三季度》中“摈弃2023年第三季度盐田概括保税区内高表率常温保税仓库市集房钱介于39.5-41.5元/平方米/月之间”，经与深圳港集团磋商达成一致，最终笃定第4个租出年度仓库房钱为40.14元/平方米/月，房钱价钱水平在讲述期内保捏捏续增长。

但也由于受制造业及外贸出口增速放缓影响及近期新增存量入市冲击，2023 年以来深圳市集多个高标仓神气房钱录得下落，深圳高标仓租出市集运行承压。

对此，科罚层暗示受经济捏续弱复苏及新增供应捏续入市等身分影响，短期内深圳高标仓市集房钱增速或将承受一定压力。

但就深圳的仓储物流市集而言，将来有望连接受益于跨境电商的需求，加之国内消耗水玩忽缓回暖带来新增仓储物流需求的增长。而将来线上直播零卖的快速彭胀也将带来更多租出的需求。